Donner 100 000 euros à son enfant pour se loger : la fenêtre ferme fin 2026

Il existe en ce moment une possibilité de transmettre de l'argent à ses enfants sans le moindre droit à payer, à condition que cette somme serve à se loger. Elle n'est pas permanente : elle a été ouverte le 15 février 2025 et elle s'arrête le 31 décembre 2026. Il vous reste donc un peu plus de quatre mois pour l'utiliser, et un projet immobilier ne se boucle pas en trois semaines. C'est la raison pour laquelle je préfère vous en parler maintenant plutôt qu'en décembre.

Ce que ce dispositif permet exactement

Vous pouvez donner jusqu'à 100 000 euros, en argent, sans que votre enfant ait de droits de donation à régler. Ce plafond s'entend par donateur : si vous êtes deux parents, chacun peut donner cette somme au même enfant. Un même bénéficiaire ne peut toutefois pas recevoir plus de 300 000 euros au total à ce titre, quel que soit le nombre de personnes qui l'aident. Le cercle familial concerné est large : vos enfants, vos petits-enfants, vos arrière-petits-enfants, et si vous n'avez pas de descendance directe, vos neveux et nièces.

Ce don s'ajoute à ce qui existait déjà, et c'est là que le calcul devient intéressant. L'abattement classique de 100 000 euros par parent et par enfant, qui se renouvelle tous les quinze ans, reste disponible. Le don familial de sommes d'argent de 31 865 euros également. Empilés, ces trois étages permettent d'aider un enfant de façon très significative sans fiscalité, à condition de respecter les règles propres à chacun.

La question n'est pas seulement combien vous pouvez donner, mais dans quel ordre et à quel moment. C'est là que se joue la différence entre un coup de pouce et une stratégie.

Les trois conditions à ne surtout pas manquer

La première porte sur l'usage. L'argent doit financer l'achat d'un logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement, ou bien des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire. Un appartement ancien acheté tel quel n'entre pas dans ce cadre, et c'est le point qui surprend le plus les familles que je reçois.

La deuxième porte sur le délai. Les sommes doivent être affectées à ce projet dans les six mois qui suivent le don. Autrement dit, on ne donne pas d'abord en espérant trouver un bien ensuite : on cale le don sur un projet déjà identifié, sous peine de perdre l'exonération.

La troisième porte sur la durée. Le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans. Un enfant qui revendrait deux ans plus tard pour suivre une opportunité professionnelle s'exposerait à une remise en cause de l'avantage. Ce n'est pas un détail : c'est un engagement de moyen terme, à poser sur la table avant de signer.

Pourquoi la date du 31 décembre 2026 change tout

Le dispositif a été créé pour une durée limitée. Le gouvernement doit remettre au Parlement un rapport d'évaluation avant le 30 septembre 2026, qui servira à décider d'une éventuelle suite. Une prolongation est possible, elle n'est pas acquise, et je ne conseille jamais de bâtir un projet familial sur une hypothèse législative. Ce qui est certain aujourd'hui, c'est la date de fermeture.

Or le calendrier réel d'un achat est plus long qu'on ne l'imagine. Entre la recherche du bien, l'obtention du financement, la signature chez le notaire et le respect du délai de six mois d'affectation, viser le 31 décembre en partant au mois de novembre relève du pari. Septembre est le bon moment pour poser les choses.

Sur la Côte d'Azur, un point de vigilance particulier

À Biot, à Antibes, à Valbonne ou à Sophia Antipolis, les prix rendent l'aide familiale souvent décisive pour un premier achat. Mais la condition du logement neuf ou en l'état futur d'achèvement restreint le champ : dans certaines communes du bassin, l'offre neuve est limitée et les programmes partent vite. Deux réflexes valent le détour. Regarder les programmes en cours de commercialisation bien en amont, et ne pas négliger la seconde porte d'entrée du dispositif, celle des travaux de rénovation énergétique, qui peut concerner un logement que votre enfant possède déjà.

Ce que je vous conseille de faire maintenant

Commencez par répondre à trois questions simples. Le projet de votre enfant entre-t-il dans le champ du dispositif, ou faut-il l'orienter autrement. Quelle somme pouvez-vous donner sans fragiliser votre propre équilibre, aujourd'hui et dans dix ans. Et dans quel ordre mobiliser les différents abattements, pour ne pas consommer inutilement celui qui se renouvelle tous les quinze ans.

Ces questions ne se traitent pas au téléphone en cinq minutes, mais elles se traitent très bien en une rencontre. Je regarde votre situation dans son ensemble, je vérifie avec vous ce qui s'applique à votre cas, et la rédaction de l'acte revient ensuite à votre notaire, qui validera la forme. Le premier rendez-vous est offert et sans engagement, à votre domicile sur la Côte d'Azur, ou en visio partout en France.