SCPI européennes : quel intérêt fiscal ?

Vous connaissez peut-être déjà les SCPI, ces sociétés qui vous permettent de toucher des loyers sans gérer d'appartement, la fameuse « pierre-papier ». Ce que l'on sait moins, c'est que certaines d'entre elles investissent principalement à l'étranger, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne ou ailleurs en Europe. Et cette particularité géographique a une conséquence très concrète sur vos impôts. Je vous propose de comprendre pourquoi ces SCPI européennes séduisent de plus en plus d'épargnants avisés, sans y voir pour autant une solution miracle.

Rappel : qu'est-ce qu'une SCPI ?

Reprenons les bases pour que tout le monde suive. Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, achète et gère des immeubles loués (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques). En achetant des parts, vous devenez propriétaire d'une petite fraction de ce patrimoine et vous percevez votre part des loyers, sans jamais avoir à gérer quoi que ce soit. Une SCPI européenne applique exactement ce principe, mais avec des immeubles situés en dehors de nos frontières. Le confort est le même, seule change la localisation des biens, et c'est précisément là que réside l'intérêt fiscal.

Pas de prélèvements sociaux sur les loyers étrangers

Voici le premier avantage, et il n'est pas mince. En France, les revenus fonciers supportent, en plus de l'impôt sur le revenu, ce que l'on appelle les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 pour cent. C'est une ponction non négligeable sur vos loyers. Or, les revenus provenant d'immeubles situés à l'étranger échappent, en règle générale, à ces prélèvements sociaux français. Rien que cela représente une économie sensible par rapport à une SCPI investie en France. Vos loyers étrangers arrivent donc dans votre poche avec une amputation en moins.

Diversifier hors de nos frontières, c'est parfois faire d'une pierre deux coups : moins de fiscalité et un patrimoine plus varié.

Le mécanisme qui évite la double imposition

Vous vous demandez sûrement : mais ces loyers ne sont-ils pas déjà taxés dans le pays où se trouve l'immeuble ? Bonne question, et la réponse est oui. Pour éviter que vous payiez deux fois, la France a signé avec ses voisins des conventions dites de non-double imposition. Concrètement, deux mécanismes existent selon les pays. Dans certains cas, la France vous accorde un crédit d'impôt qui vient neutraliser l'impôt français correspondant à ces revenus. Dans d'autres, on applique la règle du « taux effectif » : vos revenus étrangers servent seulement à calculer le taux qui s'appliquera à vos revenus français, sans être imposés une seconde fois en France. Le résultat, dans les deux cas, est que la fiscalité globale de ces SCPI est souvent plus douce, surtout si vous êtes fortement imposé.

La diversification en prime

Au-delà de l'aspect fiscal, ces SCPI présentent un autre atout que j'apprécie : elles répartissent votre épargne sur plusieurs pays et plusieurs économies. Si le marché immobilier français traverse une période difficile, votre placement ne dépend pas uniquement de lui. J'en parle souvent avec des investisseurs de Biot, d'Antibes ou de Sophia Antipolis, déjà bien exposés à l'immobilier de la Côte d'Azur et désireux de sortir un peu de leur région. Cette diversification géographique est une forme de prudence supplémentaire, un peu comme le fait de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Vous profitez ainsi de la vitalité de plusieurs marchés européens, tout en restant investi dans un domaine que les Français apprécient, la pierre.

Les points de vigilance

Je ne serais pas honnête si je ne rappelais pas les limites. Comme toute SCPI, celle-ci comporte des frais d'entrée, une liquidité limitée et un risque de perte en capital : ni les loyers ni la valeur des parts ne sont garantis. La fiscalité, si elle est souvent avantageuse, dépend du pays concerné et de votre situation personnelle, et les règles peuvent évoluer. Enfin, l'avantage fiscal ne doit jamais être la seule raison d'investir : c'est la qualité des immeubles et de la gestion qui compte d'abord. Une SCPI européenne reste un placement de long terme, à envisager en complément d'une épargne équilibrée.

Vous vous demandez si une SCPI européenne aurait du sens dans votre situation et votre tranche d'imposition ? C'est une étude que je mène volontiers, chiffres à l'appui et sans jargon. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé. Parlons-en lors d'un premier rendez-vous offert et sans engagement, en visio partout en France.